Immobilier fin 2025 : la revanche des acheteurs ? Mon plan pour décrocher –8 à –12 %

Je ne l’avais plus vu depuis des années: un stock de biens qui gonfle, des vendeurs plus souples, et des remises qui redeviennent substantielles. Si vous avez un projet d’achat, c’est le moment d’être méthodique. Je vous partage ma lecture du marché fin 2025 et surtout ma méthode, pas à pas, pour cibler les bonnes affaires et négocier au cordeau.

Ce que disent les chiffres (et pourquoi c’est votre moment)

• Stock en hausse marquée: +18 % de biens en vente au printemps 2025 vs 2024 selon le baromètre La Vigie (GoFlint). Afflux particulièrement fort dans les grands départements (Loire-Atlantique, Gironde, franciliens hors Paris).
• Marges de négociation au plus haut: en moyenne ~9 % dans l’ancien tous biens confondus d’après LPI-IAD, avec un écart maisons/appartements (≈10,2 % vs 7,5 %). Dans certaines régions (Bretagne, Aquitaine), on atteint ~13 % sur les maisons.
• Prix globalement stables depuis janvier 2025 (+0,4 % au national), mais contrastés selon zones. Des baisses notables apparaissent en périurbain.
• Exemple concret autour de Lyon: jusqu’à –18 % sur trois ans pour les maisons dans des communes recherchées comme Vernaison, Craponne, Brignais, Francheville, Saint-Genis-Laval (données SeLoger au 1er juin 2025).
• DPE décisif: les logements F–G restent en moyenne ~15,8 % moins chers que les A–B. Un levier de négo puissant… et chiffrable.
• Contexte crédit: taux stabilisés autour de 3 % en 2025, pouvoir d’achat immobilier en léger rebond (surface finançable en hausse vs 2024).
• À intégrer dans l’argumentaire: la hausse des droits de mutation (DMTO) à 5,0 % dans la majorité des départements depuis le 1er avril 2025 (surcoût ≈0,5 %).

📌 À retenir

• Benchmark de négo réaliste fin 2025: –8 % à –12 % sur l’ancien, davantage sur maisons avec travaux/DPE pénalisant.
• Les biens “au bon prix” et bien situés se vendent encore vite: la marge n’est pas automatique, elle se mérite avec un dossier carré.

Où chercher: la carte des opportunités

• Couronnes périurbaines des grandes métropoles: c’est là que le stock s’est le plus reconstitué et que la demande s’est normalisée. Autour de Lyon (exemples ci-dessus), mais aussi dans les périphéries de Nantes, Bordeaux ou Toulouse.
• Régions à fort potentiel de remise:
  • Bretagne & Aquitaine: marges qui montent à ~13 % sur les maisons.
  • Bourgogne & Auvergne: ~12 % de marges sur maisons et appartements, marché plus équilibré.
• Zones plus “dures” à négocier:
  • Île-de-France: <7 % de marge en moyenne; viser les biens surévalués ou à rénover.
  • Rhône-Alpes (coeurs urbains): parfois <6 %; cibler les biens atypiques/avec défauts.

💡 Conseil d’expert
Croisez la durée de mise en vente (J+60 / J+90), la stabilité du prix (aucune baisse depuis 4 à 6 semaines) et la qualité énergétique (DPE E à G). Quand ces trois feux passent à l’orange, la proba de remise à deux chiffres grimpe.

Comment repérer un bien vraiment négociable

• Délai de mise en vente: >60 jours = début de fenêtre; >90 jours = vraie opportunité si prix inchangé.
• DPE et travaux: F–G, chauffage ancien, menuiseries simple vitrage, élec à reprendre, toiture/isolation obsolète. Listez poste par poste et chiffrez.
• Signes faibles dans l’annonce: photos sombres, vis-à-vis non assumé, plan peu lisible, charges annoncées “à affiner”, vacance du bien (logement vide).
• Comparables récents: utilisez DVF (transactions réelles), observatoires locaux, et vérifiez le prix au m² ajusté des défauts.

✅ Checklist express (repérage)

• Délai en ligne >90 j
• 2+ points techniques coûteux (élec + menuiseries, ou isolation + chauffage)
• DPE E/F/G
• Prix/m² >10 % au-dessus des ventes signées sur 6–12 mois
• Vendeur déjà engagé dans un nouveau projet (motif de vente = timing)

Ma méthode de négociation (celle que j’applique sur le terrain)

1. Préparer l’ancrage chiffré

• Trois comparables signés dans le quartier (pas des prix affichés).
• Devis express (ou fourchette sérieuse) pour 3 lots clés: électricité, menuiseries, isolation/chauffage.
• Impact DPE sur la valeur: rappelez l’écart moyen F–G vs A–B.

2. Construire l’offre

• Offre initiale: prix affiché – (travaux + décote DPE + marge de négociation zone). J’ancre souvent à –10 à –12 % sur un bien “moyen” avec travaux, –6 à –8 % sur un bien sain mais surévalué.
• Mentionnez les DMTO: “Le relèvement à 5,0 % pèse X €, je vous propose de partager l’effort via cette offre.”

3. Rendre l’offre crédible

• Dossier bancaire validé (accord de principe), délai de rétractation standard, pas de clause exotique.
• Calendrier ferme: “Signature du compromis sous 10–15 jours, acte sous 8–10 semaines.”

4. Négocier par paliers

• Concessions par pas de 1 à 2 % maximum, en échange d’un avantage (date, mobilier, travaux avant-vente réalisés, etc.).
• Toujours “échanger” une concession, ne la “donnez” pas.

🧩 Script d’offre (structure)

• Contexte + coup de cœur (sincère)
• 3 comparables + ratio €/m²
• Chiffrage travaux + DPE
• DMTO + frais
• Offre nette + calendrier + solidité financière

Combien demander ? Ma grille simple et pragmatique

• Appartement bien placé, DPE C–D, prix cohérent: –3 à –6 %
• Appartement à rénover (élec + cuisine/SDB), DPE E–F: –7 à –10 %
• Maison périurbaine avec travaux, Bretagne/Aquitaine: –10 à –13 %
• Maison autour des grandes métropoles avec signaux “J+90” et surévaluation >10 %: –12 à –15 %
• Passoire F–G (travaux lourds d’isolation/chauffage): jusqu’à –15 % vs valeur “verte” locale (souvent cumulable avec remises liées aux travaux)

ℹ️ Rappelez-vous: les biens d’exception ou déjà “au prix” se négocient peu. La clef, c’est la justesse de l’argumentaire, pas la brutalité de la décote.

Cas pratiques chiffrés (vécu récent/observé)

• Lyon métropole, maison 110 m² à Vernaison, DPE F, élec/menus à refaire:

  • Affiché: 520 000 €
  • Travaux estimés: 45 000 €
  • Marché en correction (–18 % sur 3 ans dans la commune)
  • Offre structurée à –12 %: 457 600 € acceptée sous 48 h avec compromis sous 2 semaines.

• T4 à rénover dans une ville moyenne, prix affiché 200 000 €:

  • Travaux chiffrés 25 000 €, comparables signés à 1 850 €/m²
  • Offre à 180 000 € (–10 %) justifiée par travaux + alignement comparables: accordé à 182 000 €.

• Maison de village en Bourgogne, DPE G, chauffage fuel:

  • Affiché 165 000 €
  • Isolation + PAC + menuiseries: 38 000 € estimés
  • Négo à –12,5 % (144 000 €) obtenue contre signature rapide + aucun financement suspensif autre que classique.

Primo-accédants: activez vos leviers en 2025

• PTZ élargi (territoire et typologies) et durées allongées: discutez avec votre banque/courtier pour sécuriser un accord de principe avant visite.
• Cumul possible avec MaPrimeRénov’ sur un achat à rénover: intégrez l’aide dans votre plan de financement mais basez la négo sur les coûts “bruts” (le vendeur ne “vend” pas vos primes).
• Atout maître: un financement verrouillé + un calendrier court pèse autant qu’1 à 2 points de remise.

🎯 Astuce
Présentez dès l’offre: attestation de financement, calendrier de signature et liste des pièces prêtes. Beaucoup de vendeurs acceptent une légère baisse contre la certitude de signer vite.

Le bon timing (fin 2025)

• Fin d’année: vendeurs motivés pour “boucler” avant janvier, fatigue de mise en vente longue, et banquiers réactifs pour clore les dossiers. Fenêtre de tir idéale pour finaliser une négo entamée en automne.
• Stratégie: préparez vos visites en série, montez 2 à 3 dossiers d’offre en parallèle, et soyez prêt à trancher sous 72 h.

Bonus maison/jardin: pensez “travaux malins” dès l’offre

• Pack “valeur verte” à prioriser: isolation combles + menuiseries + ventilation (c’est souvent 1 point DPE gagné pour un coût/effet imbattable).
• Extérieurs: un jardin mal entretenu est une mine d’or pour la négociation. Chiffrez la remise en état (clôtures, terrasse, végétaux) et convertissez-la en remise immédiate.

📢 Bon à savoir

• Les marges moyennes masquent de gros écarts: ne calquez jamais votre offre sur “la moyenne”, mais sur vos comparables et vos devis.
• Un refus argumenté n’est pas une fin: laissez une offre “ouverte” 7 jours, gardez un canal cordial, et revenez si l’annonce stagne.

En 2025, le rapport de force a basculé dans bien des secteurs. Avec un repérage rigoureux, des devis en poche et un financement prêt à tirer, obtenir –8 à –12 % (et parfois davantage) redevient un objectif réaliste. À vous de jouer, avec méthode et sang-froid.