Immobilier 2026 : où acheter malin ? Ma carte de France des bonnes affaires

par Maxime · 1 octobre 2025

Crédit photo: geralt

Acheter en 2026 ne ressemblera pas à 2021. Les prix se sont repliés dans plusieurs agglomérations, les banques prêtent à nouveau mais restent sélectives, et le DPE pèse désormais aussi lourd qu’un plan de financement. Bonne nouvelle : cette “fracture” du marché ouvre des fenêtres d’achat inédites… si l’on sait où regarder et comment négocier.

Je vous propose ma carte de France personnelle, nourrie de terrains, de chiffres récents et d’astuces concrètes pour viser juste — que vous cherchiez votre chez-vous ou un investissement raisonné.

Table des matières

2026 en vue : le contexte à avoir en tête

Taux et volumes: après la décrue 2024-2025, le marché s’oriente vers un palier avec des taux autour de 3 à 3,5 % et un volume qui pourrait frôler le million de transactions. Le rapport de force se rééquilibre en faveur des acheteurs dans les zones en baisse.
Un marché à deux vitesses: les grandes métropoles et premières couronnes encore chères corrigent ou stagnent; les villes moyennes attractives gagnent des points.
DPE décisif dès le 1er janvier 2026: la réforme améliore la notation des logements chauffés à l’électricité et renforce l’écart de valeur entre biens performants et passoires. Interdiction progressive de louer les classes G (déjà enclenchée), F d’ici 2028, puis E en 2034. Les banques et les locataires regardent la note — et vous devez le faire aussi.

📌 À retenir

Priorité aux biens bien classés ou à rénover “avec plan chiffré + aides”.
La négociation redevient centrale, surtout pour les logements avec travaux et/ou mal notés.

Où les prix ont baissé (et où négocier vraiment)

Rennes et son bassin: la normalisation est en marche

Les notaires bretons constatent un recul sensible début 2025, surtout sur les maisons anciennes. Quelques repères de prix médians sur 12 mois:

Bourg-des-Comptes: –17,4 %, prix médian maison 246 100 €.
Liffré: –14,5 %, prix médian maison 273 000 €.
Rennes: environ –10 %; Bruz –9,5 %; Cesson-Sévigné –8,7 %.

Ce que je ferais:

Cibler les communes hors Rennes Métropole (souvent plus flexibles sur les prix), avec gare TER ou accès rapides.
Viser les maisons “avec travaux” si vous maîtrisez la rénovation: ce segment a le plus corrigé. Prévoir un audit énergétique pour sécuriser le budget.

💡 Astuce
Sur un bien affiché au prix “2022”, demandez les justificatifs de visites, le délai de commercialisation, et mettez en avant le coût travaux + DPE pour obtenir 5 à 10 % de marge selon l’état et la localisation.

Garches (92): une correction utile… et des fenêtres pour les profils affûtés

Après plusieurs années de hausse, l’Observatoire PAP mesure –7 % sur 12 mois (tous biens), –4,5 % sur les 6 derniers mois. Prix moyen: environ 6 100 €/m², avec des écarts marqués par quartier:

Centre-Mairie: ~7 500 €/m²
Buzenval/La Verboise/Les Bures: ~6 400 €/m²
Petit Garches / Porte Jaune / Côte Saint-Louis: ~6 000–6 200 €/m² (mais les maisons montent haut, jusqu’à ~9 700 €/m²)

Bonnes cibles:

Studios/2 pièces proches gare et commerces: rotation locative, demande soutenue.
Appartements en rez-de-chaussée sans extérieur: encore en ajustement — négociables, à condition d’un DPE correct et d’un prix recalé.

Exemples récents vus chez PAP: studio 32 m² avec balcon autour de 220 000 €; 3 pièces bien placé vers 6 000 €/m²; maison familiale 130 m² dans le calme autour de 1,2 M€.

Périphérie de Nîmes: des villages prisés… à prix corrigés

Entre 2022 et 2025, plusieurs communes ont nettement baissé (source SeLoger, 1er juin 2025):

Aigues‑Vives: 3 159 €/m², –14,4 %
Aubais: 3 389 €/m², –14,4 %
Gallargues‑le‑Montueux: 3 245 €/m², –14,4 %
Corconne: 2 923 €/m², –8,4 %
Dions: 2 351 €/m², –5,9 %

Le combo gagnant:

Télétravail partiel + gare TER/A9 à proximité.
Maisons récentes bien notées énergétiquement, ou anciennes à rénover avec aides (MaPrimeRénov’, éco‑PTZ).

🎯 Mes 5 leviers de négo en zones en baisse

Apportez un chiffrage travaux + DPE (devis sommaires).
Citez les derniers médian/évolutions locales (notaires, observatoires).
Proposez un calendrier d’achat sûr (accord de principe bancaire + délais maîtrisés).
Mettez en concurrence des biens comparables déjà en baisse.
Ne payez pas la “rente post‑Covid” pour un bien sans attraits objectifs (exposition, extérieur, transports).

Les villes à potentiel 2026: là où je regarderais pour investir

Istres (PACA): dans le top national des villes où investir

Une étude (septembre 2025, Maslow.immo) place Istres 2e meilleure ville où investir, portée par:

Un parc au DPE mieux positionné que la moyenne des secteurs anciens voisins.
Un bassin d’emplois solide à l’échelle de l’étang de Berre.
Une demande locative soutenue par des actifs et familles à la recherche d’alternatives à Aix/Marseille plus abordables.

Ce que je vise:

T2/T3 bien notés énergétiquement, proches commerces/écoles.
Maisons de ville à rénover “par étapes”, en ciblant le gain d’une classe DPE à chaque tranche de travaux.

À noter: le même classement propulse Saint‑Laurent‑du‑Var (1re) et Vitrolles (4e), deux marchés boostés par la contrainte énergétique et les mobilités.

Nevers: la “sous‑cotée” à surveiller

Décryptages récents la présentent comme une capitale départementale avec fondamentaux souvent ignorés: Loire, campus, gare, patrimoine, environnement vert.

Atout clef: prix accessibles pour un cœur de ville historique, idéal pour primo‑investissement ou résidence principale sans s’éloigner des services.
Stratégie: viser la réhabilitation d’appartements anciens avec montée en performance énergétique. Locatif meublé de qualité pour étudiants/jeunes actifs.

Troyes: patrimoniale et dynamique

Ville d’art à la demande touristique et étudiante, en toile de fond de chantiers urbains et industriels.

Quartiers médiévaux et faubourgs bien desservis: potentiel de valorisation via rénovation énergétique + cachet architectural.
Cible: petits lots dans l’hypercentre pour location court/moyen terme réglementée, ou T2/T3 proches écoles pour la stabilité.

ℹ️ Bon à savoir
Les villes moyennes restent, en 2026, le cœur des arbitrages “qualité de vie + budget maîtrisé”. L’écart de prix d’acquisition et la revente plus liquide en segment “bien rénové, bien placé” en font des terrains de jeu très pertinents.

DPE 2026: ma check‑list express avant d’acheter

Classe actuelle et projection après travaux réalistes (isolation + système de chauffage).
Estimation chiffrée des travaux pour gagner au moins une classe (devis sommaires + aides mobilisables).
Chauffage électrique récent? La réforme 2026 améliore la notation: à vérifier avec un diagnostiqueur.
Banque: demandez si un “bonus taux vert” existe pour votre profil et votre bien.
Objectif locatif: anticipez les interdictions de louer F/G (puis E en 2034). Achetez déjà conforme ou budgétez la mise à niveau.

Construire votre short‑list: ma méthode pas à pas

Définir votre “trépied” perso: budget tout compris, temps de transport max, niveau DPE cible.
Lister 5 villes: 2 “en baisse” + 3 “à potentiel”.
Pour chaque ville, 3 quartiers max avec critères fermes: gare/TC, commerces, écoles, espaces verts.
Examiner les 20 dernières ventes notariées (quand dispo) et annonces retirées: niveaux réels vs affichés.
Pré‑visiter 6 biens en 10 jours: comparer lumières, nuisances, copro, charges, travaux votés.
Offrir vite sur le n°1 (prix argumenté + calendrier + financement) en conservant un plan B/C.
Si investissement: testez le marché locatif (appels fictifs, estimation loyers, vacance).
Verrouiller l’assurance emprunteur et la stratégie de travaux avant compromis (clauses suspensives adaptées).

📊 Encadré “profil type”

Primo‑accédant Bretagne: maison ancienne Rennes périphérique (Bourg‑des‑Comptes/Liffré), budget 250–300 k€, travaux ciblés + aides.
Famille IDF: 3 pièces à Garches côté Buzenval pour écoles/commerces, viser un bien correct D/E et une copro entretenue.
Télétravailleur Méditerranée: Gallargues/Aubais pour le cadre et la mobilité, maison récente bien notée.
Investisseur PACA: Istres/T2‑T3 performants énergétiquement, loyers stables, demande diversifiée.

Les erreurs que je vois (trop) souvent

Payer un “extérieur” à prix d’or sur un bien mal classé et mal isolé.
Sous‑estimer l’inertie des copropriétés pour les travaux d’efficacité énergétique.
Croire qu’un prix affiché 2022 redeviendra la norme: le marché 2026 valorise le concret (DPE, emplacement, prestations), pas les souvenirs.
Négliger les mobilités: une gare TER ou un BHNS bien placé changent tout sur la valeur de revente.

Mon plan d’action en 10 jours pour 2026

J1: budget + banque (accord de principe) + périmètre.
J2–J3: veille annonces + extraction ventes passées.
J4–J7: visites groupées (6 biens) + chiffrages travaux rapides.
J8: sélection, offre argumentée (comparables + DPE + calendrier).
J9: ajustements, contre‑offre (si besoin).
J10: compromis, lancement diagnostics complémentaires si doute (structure, humidité, élec).

En 2026, on achète intelligent en privilégiant l’utile: une adresse bien connectée, une enveloppe énergétique maîtrisée et un prix ancré dans les réalités locales. La baisse dans les bassins de Rennes, Garches ou autour de Nîmes redonne du souffle aux budgets; tandis que des villes comme Istres, Nevers ou Troyes offrent un vrai cap pour créer de la valeur. Si vous hésitez entre deux biens, choisissez toujours celui que vous serez fier de revendre dans cinq ans.