Investissement locatif 2026 : 2 façons malines de surfer sur le boom du logement étudiant (même avec une simple chambre)

La pénurie de logements étudiants est devenue flagrante et durable. Entre 250 000 et 600 000 logements manquent en France, surtout dans les grandes villes, tandis que près de 3 millions d’étudiants cherchent un toit. Résultat: résidences étudiantes pleines à craquer, loyers solides, et un marché qui, en 2025, a battu des records d’investissement.

Dans cet article, je vous montre deux stratégies concrètes pour en profiter en 2026: investir dans une résidence étudiante (avec un vrai cadre pro, souvent en LMNP) et… louer une chambre chez vous, simplement et légalement. Le tout à la lumière des nouvelles mesures fiscales en préparation dans le budget 2026.

Ce que je vois sur le terrain en 2025-2026

• Demande structurelle forte: mobilité étudiante, afflux d’étudiants étrangers, offre publique insuffisante (CROUS ≈ 15% des besoins).
• Villes moyennes en plein essor: Angers, Poitiers, Reims, Dijon… où les rendements dépassent souvent 4,5%, avec des prix d’achat plus doux qu’en métropoles.
• Nouveaux usages: surfaces un peu plus grandes, espace de travail, colocation, services (wifi, laverie, espaces communs).
• Taux de remplissage élevés: > 90% couramment dans les résidences bien situées.

📌 À retenir
Le logement étudiant reste un des segments locatifs les plus résilients du moment. À condition de choisir le bon produit, l’emplacement, et de maîtriser le cadre fiscal.

Stratégie 1 — Investir dans une résidence étudiante (LMNP ou bail nu nouvelle génération)

J’aime cette approche pour sa prévisibilité: un bail commercial avec un gestionnaire pro, des loyers souvent garantis, une gestion délégée. Parfait si vous voulez un actif locatif “clef en main”.

Les atouts clés

• Revenus stabilisés: bail commercial (3/6/9 le plus souvent) avec loyer versé même en cas de vacance selon le contrat.
• Cadre LMNP: micro-BIC (abattement 50% jusqu’à 77 700 € de recettes) ou régime réel (amortissements du bien et du mobilier, souvent très optimisant).
• TVA récupérable: jusqu’à 20% sur l’achat si la résidence propose des services para-hôteliers et sous conditions de conservation (attention aux reprises en cas de sortie anticipée).
• Rendements observés: 3,5% à 5% brut selon ville/gestionnaire, avec des nets autour de 3,5–4,7% dans de bonnes configurations.

Ce qui bouge pour 2026

• Vers un “statut de bailleur privé”: annoncé par le gouvernement à l’automne 2025 pour redonner de l’oxygène à l’investissement locatif.
• Amortissement côté “nu neuf”: un amortissement de 2%/an de la valeur du bâti pour des logements neufs loués nus au moins 9 ans est sur la table (plafonné, mention de 5 000 €). L’idée: rendre le bail nu plus attractif face au meublé.
• Meublé: des débats existent pour durcir/aligner certains avantages des meublés. En clair: restez à l’affût des arbitrages définitifs du PLF 2026.

ℹ️ Info utile
Au moment où j’écris (29/10/2025), les mesures sont en discussion dans le cadre du PLF 2026. Les textes finaux préciseront l’équilibre “nu vs meublé”. Je surveille l’indexation des loyers, les seuils micro-BIC, et les règles d’amortissement.

Comment je sélectionne une bonne résidence

• Emplacement: à pied des campus/écoles, transport direct, services à proximité.
• Gestionnaire: bilans solides sur 3 ans, taux de remplissage, qualité des résidences existantes, clauses du bail (indexation, répartition des charges, gros entretien).
• Produit: surfaces ≥ 18 m², mobilier durable, espaces communs utiles (coworking, laverie, salle de sport), wifi performant.
• Copropriété: charges, travaux votés à venir, fonds de travaux, DPE du bâti.
• Fiscalité: confirmer l’éligibilité LMNP, arbitrer micro-BIC vs réel, vérifier les conditions de récupération de la TVA et la durée d’engagement.

Mini étude de cas (indicatif)

• Achat: studio meublé 19 m² à Poitiers, 110 000 € HT en résidence services.
• Loyer bail commercial: 4 950 €/an (4,5% brut sur HT).
• Charges non récupérables + taxe foncière + frais de gestion: ≈ 1 150 €/an.
• Rendement net avant impôt: ≈ 3,45% (hors effet du régime réel qui peut nettement améliorer la fiscalité grâce aux amortissements).
• Financement: à 90% sur 20 ans à 4,2% nominal, l’effort d’épargne peut rester contenu si le montage fiscal est optimisé.

💡 Conseil d’expert
Ne signez jamais un bail commercial sans l’avoir décortiqué: indexation (IRL/ILC), gros entretien, pénalités, clause de résiliation, garanties. Comparez 2 à 3 gestionnaires. Et exigez des chiffres réels de remplissage.

Stratégie 2 — Louer une chambre chez vous: simple, rapide, (parfois) exonéré d’impôt

Beaucoup de lecteurs me disent: “Maxime, je n’ai pas 100 000 € à investir.” Bonne nouvelle: louer une chambre de votre résidence principale à un(e) étudiant(e) est une excellente porte d’entrée, avec un cadre fiscal très favorable si vous cochez les cases.

Le cadre légal à respecter

• Bail écrit obligatoire, logement décent, état des lieux, dépôt de garantie (plafonné selon le bail).
• Le plus souvent, c’est du meublé:
  • Bail meublé “classique” d’un an (9 mois possible pour un étudiant).
  • Bail mobilité (1 à 10 mois) pour stages/formations: pas de dépôt de garantie, pensez à la garantie Visale.
• Diagnostics à remettre: DPE, état des risques, plomb (si avant 1949), électricité/gaz selon l’ancienneté des installations, etc.
• Vie en commun: maîtrisez les règles de partage des espaces/charges, horaires, invités… Je conseille une “charte de cohabitation” jointe au bail.

La fiscalité, concrètement

• Par défaut: revenus soumis en BIC (location meublée), micro-BIC possible avec abattement 50% jusqu’à 77 700 € de recettes.
• Exonération totale possible si:
  • Vous louez une chambre intégrée à votre résidence principale (sans accès indépendant ni équipements type studio).
  • Le locataire en fait sa résidence principale (ou temporaire s’il est saisonnier).
  • Vous respectez un “loyer raisonnable” (plafonds administratifs actualisés chaque année).
• Plafonds 2025 (en attendant 2026):
  • Île-de-France: 213 €/m²/an
  • Hors IDF: 157 €/m²/an

Exemples:

• 10 m² à Lyon: 1 570 €/an max (≈ 130 €/mois) pour exonération totale.
• 12 m² en IDF: 2 556 €/an max (≈ 213 €/mois) pour exonération.

Attention: dépasser ne serait-ce que 1 € fait basculer l’intégralité des loyers en imposable (BIC).

✅ Check-list “chambre chez l’habitant”

• Définir la pièce: surface, fenêtre/ventilation, accès aux sanitaires/cuisine (critères de décence).
• Meubles: lit, rangements, bureau, siège, luminaire, volets/rideaux.
• Diagnostics: DDT complet avant signature.
• Type de bail: meublé étudiant 9 mois ou mobilité selon le profil.
• Loyer + charges: privilégier un forfait (élec/chauffage/internet), veillez aux plafonds d’exonération.
• Assurance: prévenez votre assureur pour étendre votre multirisque habitation; demandez l’attestation du locataire.
• Caution/garantie: dépôt permis (sauf bail mobilité). Pensez à Visale.
• Règles de vie: charte écrite, planning salle de bain/cuisine, invités, ménage.
• Paiements: virement mensuel, reçu, état des lieux d’entrée/sortie.
• Fiscalité: micro-BIC ou exonération? Anticipez le formulaire et la case à cocher.

💬 Mon retour d’expérience
Ce dispositif est imbattable pour compléter ses revenus avec un risque maîtrisé, à condition de soigner la sélection du locataire et la vie commune. Prenez le temps d’un entretien, vérifiez les garanties, et fixez des règles claires dès le départ.

Investir en résidence étudiante vs louer une chambre: le match

💡 Astuce
Si vous hésitez, commencez par louer une chambre un an: vous testez la relation locative, vous vous faites la main sur les baux/diagnostics, et vous dégagez un cash-flow à réinvestir ensuite.

Où investir en 2026: mon radar de villes

• Villes moyennes performantes: Angers, Poitiers, Reims, Dijon, Besançon, Tours. Prix plus doux, rendement net > 4,5% accessible, tension locative réelle.
• Grandes métropoles “valeur sûre”: Paris (sélectif), Lyon, Toulouse, Montpellier, Lille. Prix d’entrée plus élevés, mais remplissage ultra solide autour des pôles universitaires.
• Micro-secteurs à viser: proximité immédiate des campus/écoles, lignes de tram/bus directes, quartiers vivants (commerces, bibliothèques, sport).

📢 À surveiller

• Rénovation énergétique: les exigences de décence énergétique montent en puissance. Un bon DPE, c’est un atout de revente et de location, y compris pour les chambres chez l’habitant (confort + facture maîtrisée).
• Colocation étudiante: sur des T3/T4 proches campus, la demande reste soutenue. C’est une troisième voie si vous voulez mutualiser le risque locatif.

Feuille de route express pour 2026

1. Si vous visez une résidence étudiante

• Faites prévalider votre financement (taux, durée, mensualité cible).
• Comparez 2-3 programmes et 2 gestionnaires minimum.
• Lisez au mot près le bail commercial; demandez des preuves de remplissage.
• Choisissez votre régime fiscal (micro-BIC vs réel) et simulez l’impact des amortissements.
• Anticipez les arbitrages PLF 2026 (nu amortissable vs meublé): gardez de la flexibilité.

2. Si vous louez une chambre chez vous

• Mesurez précisément la surface et vérifiez la décence.
• Montez le dossier de diagnostic, le bail adapté (meublé étudiant 9 mois ou mobilité).
• Fixez un loyer compatible avec l’exonération 2025 et ajustez quand les plafonds 2026 seront publiés.
• Mettez à jour votre assurance habitation et exigez l’attestation locataire.
• Publiez une annonce claire avec photos naturelles et règles de vie résumées.

🎯 Mon conseil final
Choisissez la stratégie qui colle à votre budget, votre temps disponible et votre tolérance au risque. En 2026, l’opportunité est là des deux côtés: l’actif “clé en main” en résidence étudiante pour capitaliser, et la chambre chez l’habitant pour générer un revenu quasi immédiat, parfois défiscalisé.