Acheter sans apport pendant 25 ans ? Mon décryptage (franc) du modèle Neoproprio

Devenir propriétaire sans apport, avec des mensualités allégées, c’est le genre de promesse qui fait lever un sourcil… et rêver pas mal de primo-accédants. Depuis cet automne, le dispositif porté par Neoproprio revient souvent dans vos messages : bail emphytéotique de 25 ans, moitié moins d’emprunt à la banque, redevance fixe… J’ai plongé dedans pour vous.

En tant que passionné d’habitat et praticien des montages immobiliers, je vous explique comment ça marche vraiment, pour qui c’est pertinent, et où se cachent les lignes fines à lire chez le notaire.

C’est quoi, concrètement, “acheter pour 25 ans” avec Neoproprio ?

• On signe un bail emphytéotique de 25 ans. Juridiquement, vous obtenez un droit réel sur le logement (vous êtes « quasi-propriétaire »).
• Vous gérez le bien comme un propriétaire classique: participation aux AG, charges de copropriété, assurance, entretien, taxe foncière, possibilité de louer.
• À l’échéance (25 ans), le droit s’éteint et le bien revient au bailleur foncier… sauf si vous exercez une option d’achat prévue au contrat.
• En cas de décès, le droit entre dans la succession.

📌 D’où vient l’économie mensuelle ? Vous n’empruntez en général que la moitié du prix du logement. Le solde est porté par une foncière (promoteur ou investisseurs). En contrepartie, vous payez chaque mois une redevance à cette foncière, annoncée autour d’1 ‰ (un millième) du prix du bien.

Exemple simple: pour un appartement à 300 000 €, la redevance est d’environ 300 €/mois.

Comment se composent vos mensualités

• Une mensualité de crédit immobilier sur environ 50 % du prix (banque classique).
• Une redevance mensuelle à la foncière (≈ 0,1 % du prix du bien).
• Les charges habituelles d’un propriétaire (copropriété, taxe foncière, entretien).

D’après les opérations pilotes (Marseille, Lyon) et la première en Île-de-France (Ormesson-sur-Marne, octobre 2025), la baisse affichée des mensualités “tout compris” tourne autour de 30 % par rapport à un achat classique.

Cas pratique chiffré (ordre de grandeur)

• Prix du bien: 300 000 €
• Achat classique (crédit 300 000 € sur 25 ans à 3,2 %): ≈ 1 450 €/mois
• Modèle Neoproprio:
  • Crédit 150 000 € sur 25 ans à 3,2 %: ≈ 725 €/mois
  • Redevance: ≈ 300 €/mois
  • Total hors charges/impôts: ≈ 1 025 €/mois
    → Économie mensuelle: environ 29 % par rapport à l’achat classique

ℹ️ Les paramètres réels (taux, indexation éventuelle de la redevance, assurance emprunteur) feront bouger l’écart. Mais l’architecture explique bien l’économie.

Les vrais avantages que j’y vois

• Accéder à un quartier ou une surface autrement inaccessibles: en limitant la part créditée, vous passez plus souvent sous le fameux seuil d’endettement de 35 %.
• Pas d’apport requis côté foncière; et côté banque, l’exigence d’apport est mécaniquement plus faible car vous empruntez moins. En octobre 2025, on observe d’ailleurs un recul de l’apport moyen demandé, mais en Île-de-France il reste élevé: ici, l’effet « moitié d’emprunt » est décisif.
• Sécurités contractuelles utiles: droit réel notarié, possibilité de louer, clause de sortie, mécanismes annoncés de partage de plus-value et de protection contre la moins-value (voir plus bas: bien lire les modalités).
• Visibilité budgétaire: mensualité de crédit plus légère + redevance lisible, au prix d’une propriété limitée dans le temps.

Les points de vigilance (ceux que je vérifierais personnellement chez le notaire)

• Horizon de 25 ans: à l’échéance, sauf option d’achat, vous restituez le bien. Si votre projet de vie est “acheter et garder 35 ans”, ce n’est pas le bon véhicule.
• Option d’achat finale: existe-t-elle, à quel prix, et selon quelles conditions (financement, levée d’option, frais) ?
• Sortie anticipée: rachat garanti de votre droit par la foncière, oui… mais selon quelle formule? J’ai vu passer deux approches:
  • rachat au prix d’entrée avec partage de la plus-value et protection contre la moins-value,
  • ou rachat au prix d’entrée moins une décote annuelle (par ex. 2 %/an).
    Ces clauses changent fortement votre “valeur de sortie”. Exigez le détail chiffré dans le projet d’acte.
• Travaux et gros entretien: en emphytéose, l’emphytéote assume l’entretien lourd. Les améliorations restent au bailleur à la fin, sans indemnité. Investir 25 000 € dans une cuisine haut de gamme à l’année 23 n’a pas le même sens qu’à l’année 3.
• Indexation de la redevance: est-elle fixe ou indexée (IRL, ICC, autre) ? Un 300 €/mois “aujourd’hui” peut devenir 350 € demain si une indexation est prévue.
• Liquidité en revente: pouvez-vous céder votre droit à un tiers ? Y a‑t‑il des frais, un agrément, un plafond de prix ? Ou la foncière a‑t‑elle un droit de rachat prioritaire ?
• Assurances et impôts: qui couvre quoi (multirisque, dommages-ouvrage, garanties décennales en VEFA) ? La taxe foncière est à votre charge: intégrez-la dans votre budget.
• Frais d’acte: ils portent sur un droit réel de 25 ans et non la pleine propriété. Demandez au notaire un chiffrage précis.

Pour qui c’est pertinent ?

• Primo-accédants ou ménages de classe moyenne en zones tendues, qui peinent à réunir un apport et à supporter une mensualité “pleine propriété”.
• Profils à horizon résidentiel clair sur 10 à 25 ans (famille stabilisée, projet pro établi).
• Acheteurs qui privilégient l’usage du logement et la maîtrise du budget plutôt que la transmission d’un actif en pleine propriété à très long terme.

À éviter si:

• vous visez absolument la pleine propriété longue avec un fort projet de travaux valorisants,
• vous comptez “spéculer” sur une grosse plus-value,
• vous êtes mobile à court terme (moins de 7–8 ans).

Comparatif express avec les autres voies d’accès

Bon à savoir:

• Le BRS reste la solution la plus “abordable” en prix d’achat dans le neuf pour ménages modestes (mais avec des critères d’éligibilité).
• Le PSLA ajoute des sécurités (garanties de rachat/relogement) mais suppose une phase locative avant achat.

Check-list à poser avant de signer

• Quel est exactement le barème de redevance et son indexation ?
• Quelles sont les clauses de sortie (avant terme et à 25 ans) ? Formule de rachat, partage des plus/moins-values, éventuelle décote annuelle.
• L’option d’achat finale est-elle prévue, à quel prix et comment se finance-t-elle ?
• Quels travaux sont à ma charge (y compris gros œuvre) ? Y a‑t‑il des plafonds ou autorisations ?
• Puis-je louer librement (durée, meublé, courte durée) ?
• Frais d’acte, assurances, garanties VEFA: qui paie quoi et jusqu’à quand ?
• Que se passe-t-il en cas d’impayé temporaire (médiation, délais) ?
• Qui porte les risques en cas de sinistre majeur (assurances croisées) ?

💡 Astuce de terrain: demandez au notaire un “mémo chiffré” comparant 3 scénarios sur votre lot précis: achat classique, Neoproprio, et BRS/PSLA si disponibles localement. En 2 pages, vous verrez tout de suite l’impact mensuel, la valeur de sortie à 10/15/25 ans et le coût total d’usage.

Mon avis d’expert (pratico-pratique)

Dans la France d’octobre 2025, où l’apport moyen recule mais reste prohibitif en Île-de-France et PACA, et avec des taux toujours au-dessus de 3 %, ce montage a du sens pour “ré-ouvrir la porte” aux accédants. C’est une solution d’usage: vous “achetez votre capacité à vivre ici et maintenant” avec un coût mensuel soutenable, en acceptant une propriété bornée dans le temps et une création de patrimoine encadrée.

Est-ce “l’avenir de l’immobilier” ? Non, mais c’est clairement une brique utile dans l’éventail des parcours résidentiels, au même titre que le BRS ou la location-accession. Bien cadré juridiquement, avec des clauses de sortie lisibles et un projet de vie cohérent, Neoproprio peut être un très bon accélérateur d’accession. Mal compris, il peut en revanche décevoir ceux qui projettent sur lui les attentes d’une pleine propriété classique.

En deux mots: testez-le sur votre cas, chez le notaire, chiffres à l’appui. Si la ligne de vie du contrat colle à la vôtre, vous tenez peut-être votre clé d’entrée. Sinon, explorez BRS/PSLA ou attendez la fenêtre de tir d’un crédit “classique” redevenu plus souple.