Fortune improductive et nouveau statut bailleur : mon plan 2026 pour doper (et protéger) votre patrimoine

L’État rebat les cartes pour 2026. Entre une nouvelle taxe sur la “fortune improductive” et un “statut du bailleur privé” tout juste voté, les propriétaires vont devoir bouger vite… ou subir.

Je suis Maxime, j’accompagne depuis des années des propriétaires qui veulent faire rimer maison, rénovation et placements immobiliers intelligents. Voici, sans langue de bois, mon plan d’action concret pour transformer ces nouvelles règles en avantage compétitif.

Ce qui change vraiment (au 19 novembre 2025)

1) La taxe sur la “fortune improductive” – version adoptée en 1re lecture

• Taux unique envisagé de 1% (en remplacement de l’IFI à barème progressif).
• Seuil d’imposition maintenu à 1,3 M€ de patrimoine net.
• Assiette élargie au-delà de l’immobilier: bijoux, jets privés, œuvres d’art, et certains contrats d’assurance-vie (fonds euros) sont dans le viseur; les crypto-actifs sont évoqués.
• “Filet de sécurité” inédit: chaque foyer pourrait exclure 1 bien immobilier de l’assiette jusqu’à 1 M€ (résidence principale, secondaire ou locatif).
• Statut: texte adopté en 1re lecture à l’Assemblée. Le périmètre exact (définition de “productif/improductif”, détails des exclusions) peut encore évoluer en seconde lecture et à l’issue du parcours parlementaire.

📌 À surveiller de près: le traitement définitif des biens loués (considérés ou non comme “productifs”) et les aménagements techniques par Bercy.

2) Le nouveau “statut du bailleur privé” – voté

• Objectif: relancer la location nue à loyers abordables.
• Amortissement fiscal annuel (déduction d’une fraction du prix d’achat):
  • Neuf: 3,5% (loyer intermédiaire), 4,5% (social), 5,5% (très social).
  • Ancien rénové: 3% / 4% / 5% (avec travaux significatifs; le seuil de 20% du prix d’acquisition est évoqué).
• Plafonds: amortissement cumulable jusqu’à 80% de la valeur du bien, limité à 8 000 €/an et pour 2 logements max.
• Conditions: location nue, loyers conventionnés, pas de location à la famille proche, engagement minimal de 12 ans.
• Fenêtre d’éligibilité visée: acquisitions 2026 à 2028 (texte encore susceptible d’ajustements).
• Pour rééquilibrer nu vs meublé: l’amortissement du meublé au réel serait abaissé à 2% (signal clair en faveur de la location nue).

💡 Esprit du texte: passer d’une logique de “réductions d’impôt ponctuelles” à une logique d’amortissement régulier, plus prévisible pour le bailleur… en échange d’un effort réel sur le niveau de loyer et la durée.

Mon plan en 7 étapes pour “déjouer” 2026

Étape 1 — Cartographier votre patrimoine (et votre risque fiscal)

• Listez tous vos actifs: résidences (principale, secondaire), locatifs (nus/meublés), terrains, parts de SCI, liquidités/assurance-vie, objets de valeur.
• Valorisez net de dettes. Puis simulez: seuil 1,3 M€, taux 1%, et l’option d’exclure 1 bien jusqu’à 1 M€.
• Classez les biens en 3 colonnes: productifs (génèrent un revenu), improductifs (occupés/vacants), à arbitrer (peu rentables, gros coûts à venir).

Astuce: commencez par un fichier unique (type patrimoine 360). En 2 heures, vous obtenez une vision claire de votre exposition potentielle.

Étape 2 — Utiliser l’exclusion jusqu’à 1 M€ intelligemment

• Si vous êtes proche du seuil, l’exclusion d’un bien jusqu’à 1 M€ est un “joker” précieux.
• Quel bien exclure en priorité? Celui qui a:
  • la plus forte valeur nette,
  • la plus faible dette (sinon vous perdez l’effet de levier de la déductibilité),
  • et que vous n’avez pas prévu de vendre court terme.

Bon à savoir: l’exclusion porte sur un seul bien. Faites le bon choix… et verrouillez une stratégie à 3–5 ans.

Étape 3 — Transformer l’“improductif” en cash-flow

• Résidences secondaires peu utilisées et logements vacants: arbitrez entre mise en location longue durée, vente, ou réaffectation (bureau, coliving, résidence étudiante selon PLU).
• Terrains non bâtis: explorez le bail rural (revenu récurrent), la mise en valeur (lotissement, permis d’aménager), ou la vente si la fiscalité de détention devient dissuasive.
• Petits plus rapides: stationnement (box/parking), toiture solaire (bail/tiers-investisseur), locaux accessoires loués séparément.

Levier express: basculer un bien “endormi” en location conventionnée peut, dès 2026, le rendre éligible au statut bailleur privé… et à l’amortissement.

Étape 4 — Passer au statut du bailleur privé, mais avec chiffres en main

• Cible idéale: biens dans des zones tendues où le loyer “intermédiaire” reste proche du marché.
• Dans l’ancien: planifiez un bouquet de travaux structurants (idéalement énergie + confort) pour passer le seuil “rénové” et maximiser l’amortissement. Pensez DPE, ventilation, menuiseries, chauffage, isolation.
• Faites tourner les chiffres:
  • Prix d’achat 220 000 €; valeur amortissable retenue 80% = 176 000 €.
  • Ancien rénové à loyer intermédiaire: 3%/an → 5 280 €/an.
  • Plafond global: 8 000 €/an pour 2 biens: place disponible pour un second actif.
• Comparez au meublé: si votre meublé passe à 2% d’amortissement et bascule au réel (LMNP), l’écart de fiscalité peut justifier la conversion en nu à loyer maîtrisé.

Note: certains bailleurs en micro-BIC 2025 passeront au réel en 2026 au-delà d’un plafond de CA. Anticipez la compta, l’expert-comptable, et l’effet sur votre IR.

Étape 5 — Optimiser vos travaux (et votre calendrier)

• Priorité aux travaux qui:
  • débloquent la catégorie “ancien rénové”,
  • améliorent le DPE (pour éviter les interdictions de location futures),
  • et réduisent vos charges (cash-flow net).
• Demandez 3 devis par lot (isolation, menuiseries, chaud/froid, ventilation, élec). Organisez le phasage pour livrer avant mise en location (et conventionnement du loyer).
• Pensez financement: prêt travaux dédié, éco-PTZ si éligible, et subventions locales/Anah compatibles avec la mise en location à loyers modérés.

Étape 6 — Structurer finement (SCI, démembrement, dettes)

• SCI IR vs IS: pas de “magie” anti-impôt sur la fortune si l’assiette reste l’immobilier net. La SCI sert la transmission, la gestion à plusieurs et la lisibilité, mais ne gomme pas l’exposition par nature.
• Démembrement ciblé: donation temporaire d’usufruit (ex: à un enfant étudiant) ou répartition nue-propriété/usufruit dans une stratégie patrimoniale long terme.
• Niveaux d’endettement: une dette d’acquisition ou de rénovation réduit la valeur nette imposable. Emprunter pour des travaux utiles peut avoir un double effet: rendement + réduction d’assiette.

Je recommande ici un binôme notaire + expert-comptable pour sécuriser les choix (surtout si vous cumulez statut bailleur, démembrement, SCI).

Étape 7 — Arbitrer sans état d’âme

• Vendez les biens à faible potentiel (mauvaise tension locative, gros capex à venir) avant que les nouvelles règles ne mordent.
• Réallouez vers:
  • des biens éligibles au statut bailleur privé,
  • des SCPI à vocation sociale/intermédiaire (si vous voulez lisser l’effort),
  • ou des projets de rénovation énergétique solide (valorisation + confort d’usage).

3 scénarios concrets que j’ai travaillés cette semaine

Profil A — “Résidence secondaire + petit locatif”

• Patrimoine: RP 600 k€, RS 800 k€, T2 locatif 300 k€, dettes nettes 100 k€.
• Mouvement:
  • J’utilise l’exclusion de 1 M€ sur la résidence secondaire (800 k€).
  • J’étudie la mise en location longue durée de la RS (hors pics saisonniers) pour la rendre “productive” si l’exclusion venait à disparaître au cours du débat parlementaire.
  • J’envisage de conventionner le T2 en loyer intermédiaire pour accéder à l’amortissement (3% si ancien rénové).

Résultat: exposition à l’impôt sur la fortune réduite, cash-flow amélioré, et patrimoine plus “mobile”.

Profil B — “Deux studios meublés LMNP”

• Patrimoine: 2 studios anciens à 160 k€ chacun, meublés en micro-BIC.
• 2026:
  • Bascule probable au réel; amortissement meublé à 2% ≈ 6 400 €/an sur 2 biens (si base 160 k€ chacun).
  • Conversion en location nue conventionnée (loyer intermédiaire) après travaux ciblés:
    • Base amortissable 80%: 256 000 € sur l’ensemble,
    • Amortissement à 3% ≈ 7 680 €/an,
    • Sous le plafond 8 000 € pour 2 biens: parfait.
• Bonus: DPE amélioré, vacance locative réduite.

Profil C — “Terrain non bâti”

• Actif improductif typique.
• Trois options sur la table:
  • Bail rural longue durée (revenu, entretien des parcelles).
  • Autorisation d’urbanisme et cession en lots (capex/temps, mais potentiel de création de valeur).
  • Vente sèche si la fiscalité de détention devient trop pénalisante.

Je choisis selon: fiscalité locale, marché, délais d’instruction, et trésorerie.

Le bon timing (90 jours pour prendre l’avantage)

• Semaine 1–2: audit patrimonial, simulation de l’impôt potentiel, repérage du bien à exclure.
• Semaine 3–6: études de marché locatif et de loyers conventionnés; visite technique; DPE; 3 devis/travaux.
• Semaine 7–10: arbitrages (vente, bascule en nu, conventionnement), dossier bancaire travaux si besoin.
• Semaine 11–12: signature des conventions de loyer, planification des travaux, préparation des baux pour une mise en location au 1er semestre 2026.

📢 À retenir

• L’exclusion jusqu’à 1 M€ sur un bien est un atout majeur, mais unique: choisissez avec méthode.
• Le statut du bailleur privé favorise la location nue, à loyers maîtrisés, sur 12 ans: calculez précisément votre TRI, pas seulement l’impôt.
• Le débat parlementaire n’est pas clos: avancez, mais gardez un plan B.

Anti-erreurs: ce que je vois trop souvent

• Parier sur une “exonération automatique” des biens loués sans attendre la version finale du texte.
• Oublier la durée d’engagement de 12 ans: un projet de revente à 5 ans n’est pas compatible.
• Sous-estimer les travaux nécessaires dans l’ancien pour décrocher le palier “rénové”.
• Basculer tout le parc en nu sans comparer loyers, vacance, et fiscalité réelle meublé vs nu conventionné.
• Monter une SCI “pour l’impôt” sans objectif de gestion/transmission clair.

FAQ express

• Les biens loués seront-ils considérés comme “productifs” et exclus de la taxe? À ce stade, ce point reste à clarifier dans le texte final. N’élaborez pas une stratégie en misant sur une exonération certaine: structurez vos choix pour qu’ils restent gagnants dans les deux cas.

• Ma résidence principale reste-t-elle protégée? La version adoptée en 1re lecture prévoit l’exclusion d’1 bien au choix (RP, RS ou locatif) jusqu’à 1 M€. C’est un changement par rapport à l’abattement RP classique: suivez la version finale.

• Puis-je louer à mon enfant avec le statut bailleur privé? Non: la location à la famille proche est exclue.

• Combien de logements puis-je amortir? Jusqu’à 2, dans la limite de 8 000 €/an d’amortissement cumulé et 80% de la valeur amortissable de chaque bien.

• Le meublé perd-il tout intérêt? Non, mais l’avantage s’amenuise avec un amortissement au réel de 2% envisagé. Faites des simulations loyers/charges/fiscalité avant de convertir.

En deux mots: 2026 récompense les propriétaires qui arbitrent vite, rénovent intelligemment et louent mieux. Avec un audit clair, un bien exclu choisi au cordeau, et un ou deux actifs calibrés pour le statut bailleur privé, vous transformez la contrainte en moteur de performance.