Gouvernement renversé : faut-il acheter, attendre ou renégocier ? Mon plan d’action immo 2025

La chute du gouvernement rebat les cartes au pire moment pour l’immobilier. Vous êtes des dizaines à me demander si vous devez accélérer, faire une pause, ou renégocier. Je vous réponds sans détour, avec mes outils d’artisan du financement et du terrain.

Je décrypte ici l’effet concret de l’instabilité politique sur les taux, la production de crédit et vos décisions d’achat. Et surtout, je vous donne un plan d’action simple à appliquer dès maintenant.

À retenir en 30 secondes

• 🔎 Les taux OAT 10 ans (référence des banques) évoluent autour de 3,5% après un bond fin août; une nouvelle tension (dégradation de la note de la France) pourrait les pousser vers ~3,8%, renchérissant le coût des crédits.
• 🏦 Plusieurs banques ont relevé (ou gelé) leurs barèmes début septembre; le taux moyen des crédits reste toutefois autour de 3,1% en août, avec une fourchette praticable ~3,05% à 3,45% selon profils et durées.
• 🧭 BCE attendue en statu quo à très court terme: pas d’aide à la baisse côté taux directeurs, donc peu de chances de recul des taux immobiliers d’ici fin 2025; une légère remontée est plus probable.
• 🧱 Reprise du marché fragile: un tour de vis de 10–20 points de base suffit à faire tomber des dossiers « limite »; la qualité du dossier redevient centrale.
• ⚠️ Mesures publiques incertaines (statut du bailleur privé, extension PTZ, soutien au neuf) : si votre montage dépend d’un dispositif à venir, ne fondez pas votre faisabilité dessus.

Ce que les marchés envoient comme signal (et pourquoi ça touche votre taux)

• L’OAT 10 ans, thermomètre du coût de l’argent pour l’État, a grimpé vers ~3,5% fin août. Les banques s’en servent pour bâtir leurs grilles. Quand l’OAT monte, leurs marges se compriment: elles ajustent les barèmes.
• Fait marquant: la France a brièvement emprunté à un taux proche voire légèrement supérieur à l’Italie début septembre (une première depuis des années). Traduction: prime de risque perçue plus élevée, donc vigilance accrue des banques.
• À court terme, deux jalons à surveiller:
  • Décision BCE (jeudi 11 septembre 2025) → statu quo pressenti.
  • Revue de notation souveraine (vendredi 12 septembre) → une dégradation tend à pousser l’OAT et, par ricochet, les barèmes.

📌 Impact concret: on parle surtout d’ajustements graduels (10–25 points de base) plus que d’un « mur » à la 2023. Mais dans un dossier serré, c’est décisif.

Où en sont VRAIMENT les taux de crédit ?

• Taux moyen observé en août: ~3,08% (stabilité depuis le printemps).
• Fourchette début septembre (observée en pratique): ~3,05% à 3,45% selon durée, banque et profil.
• Offres ciblées existent encore (jeunes, dossiers « premium », biens très performants énergétiquement), parfois <3% de façon ponctuelle.
• Scénario de fin 2025 que je privilégie: glissement doux vers ~3,25–3,50%, puis moyenne autour de ~3,40% en 2026 si rien ne s’aggrave.

💡 Conseil d’expert: plus que le « niveau » exact, c’est l’accès au crédit qui prime. Un 3,35% accepté vaut mieux qu’un 3,20% hypothétique… si le dossier ne passe plus.

Faut-il accélérer, attendre… ou renégocier ? Ma boussole pragmatique

1) Vous achetez votre résidence principale dans les 3 à 6 mois

• Accélérez si:
  • Votre capacité d’emprunt est solide (apport ≥10%, taux d’endettement <35%, comptes propres sur 3 mois).
  • Vous avez trouvé un bien qui coche 80% de vos critères.
  • Votre plan ne dépend pas d’un dispositif fiscal encore incertain.
• À faire dès maintenant:
  • Obtenir un accord de principe formalisé (vrai pré-accord, pas un simple simulateur).
  • Verrouiller un barème avec votre banque/courtier (les offres de prêt ont des délais de validité; sécurisez la fenêtre).
  • Soigner les clauses du compromis (délais de financement suffisants, pénalités encadrées).
  • Anticiper l’assurance emprunteur (changer d’assureur peut faire baisser le TAEG et éviter l’usure).
• Attendez si:
  • Votre montage dépend d’un PTZ « élargi » en 2026 ou d’une mesure fiscale non actée.
  • Votre reste à vivre est juste et sensible à +0,15–0,30 points. Mieux vaut consolider le dossier (épargne, dettes conso) un trimestre de plus.

2) Vous investissez (locatif)

• Soyez sélectif:
  • Cash-flow à taux 3,35–3,50% + taxe foncière + travaux + vacance locative. Testez au pire (taux +0,25, loyer -5%).
  • DPE: évitez F/G sans budget rénovation scénarisé. Bonus aux biens déjà D/C.
  • Mécanique fiscale: le « statut du bailleur privé » était sur la table, il est désormais incertain. Basez la rentabilité sur des régimes existants et robustes (LMNP réel, déficit foncier sur travaux).
• Quand avancer?
  • Si le bien est rare, bien situé (tension locative), et rentable sans « béquille fiscale ».
  • Sinon, patientez quelques semaines: la visibilité réglementaire et les barèmes de fin d’année peuvent clarifier la donne.

3) Vous êtes déjà propriétaire: renégociation/rachat

• À envisager si votre taux actuel ≥3,60–3,80% et qu’il reste au moins 8–10 ans à courir.
• Check-list:
  • Indemnités de remboursement anticipé (IRA): max 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts.
  • Frais de garantie (caution/hypothèque) et dossier.
  • Assurance emprunteur: levier souvent sous-estimé pour gagner 30–60 bps « équivalents » sur le TAEG.
• Modulation/partiel:
  • Moduler à la baisse si besoin de respirer temporairement.
  • Remboursement partiel pour réduire coût total si vous avez de la trésorerie.

Combien « coûte » 0,10 point de plus ? (repères utiles)

• Prêt de 250 000 € sur 20 ans: +0,10% ≈ +12–13 € / mois, soit ~+3 000 € sur la durée.
• Prêt de 300 000 € sur 25 ans: +0,10% ≈ +16–18 € / mois, soit ~+4 500 € au total.

👉 Ce n’est pas seulement la mensualité qui compte: la hausse du taux peut faire franchir le TAEG au-dessus du taux d’usure et bloquer l’accord et bloquer l’accord. D’où l’intérêt d’optimiser assurance, frais, et stabilité des comptes.

Dossier béton: ce que regardent (vraiment) les banques en ce moment

• Apport et épargne résiduelle: viser ≥10% de frais + 3 à 6 mois de dépenses sur livret.
• Endettement cible <35% avec un vrai reste à vivre (surtout en zones à fortes charges).
• Comportement de compte irréprochable sur 3 mois: pas de découvert, pas de « micro-crédits ».
• CDI ou revenus stables (profils TNS: bilans solides, trésorerie).
• Projet énergétiquement vertueux: mieux vu et parfois bonifié (taux ou assurance).

💡 Astuces rapides

• Solder un petit crédit conso peut « libérer » plus de capacité que grappiller 0,05% sur le taux.
• Mettre l’assurance en délégation (contrat externe) baisse souvent le TAEG et facilite le passage sous l’usure.
• Anticiper les devis travaux dans le plan de financement: moins de mauvaises surprises et meilleure lecture du risque par la banque.

Calendrier à surveiller (et quoi faire à chaque étape)

• 11 septembre: décision BCE → en cas de statu quo, pas d’appui à une baisse rapide des taux immo.
  • Action: valider votre pré-accord avant les réactualisations de barèmes.
• 12 septembre: revue de notation souveraine → risque de tension sur l’OAT à court terme.
  • Action: si votre offre est prête, sécurisez la signature; sinon, prévoyez une marge de 0,10–0,20 pt dans vos simulations.
• Fin septembre/début octobre: nouvelles grilles bancaires.
  • Action: faire tourner 2–3 banques et 1 courtier; profitez des appétits régionaux ou des offres ciblées (jeunes, éco-performant).

Et si vous basculez vers un habitat alternatif (tiny house, extension, rénovation lourde) ?

Je le vois chez pas mal d’entre vous: on arbitre vers plus petit, mieux isolé, ou modulable.

• Tiny house / habitat léger: financement souvent classé en prêt conso (taux différents, durées plus courtes) sauf ancrage immobilier clair. Vérifiez urbanisme (autorisation, stationnement, assainissement) avant de signer.
• Extension/élévation: combiner prêt immo + prêt travaux; mon astuce: intégrer une enveloppe « imprévus » de 10–15% au plan initial pour ne pas retourner voir la banque.
• Rénovation énergétique: ciblez le DPE D ou mieux; aides disponibles, mais fluidité variable. Montez un dossier chiffré (devis, gains énergétiques attendus) pour rassurer le banquier.

Mon verdict, sans langue de bois

Si votre dossier est prêt et que le bien est le bon, je recommande d’avancer et de verrouiller un financement dans les semaines qui viennent: le risque dominant à court terme, c’est une légère remontée des taux et un resserrement des critères, plus qu’une détente. Si votre montage dépend d’une réforme non votée ou que votre budget est au cordeau, patientez 1 à 2 mois en musclant votre dossier (épargne, assurance, dettes), tout en restant à l’affût: les bonnes opportunités n’attendent pas, mais les financements se gagnent à la préparation.