Maisons vs appartements : la fracture immobilière fin 2025 (et comment en profiter en 2026)

Fin 2025, je vois se creuser une vraie ligne de démarcation sur le terrain: les maisons s’arrachent et prennent de la valeur, tandis que les appartements stagnent… voire reculent dans nombre de villes moyennes. Ce n’est pas un micro‑phénomène: c’est une réorganisation des préférences d’habitat qui s’installe.

Je vous propose un tour très concret de trois villes où l’écart se creuse (Nancy, Mulhouse, Nantes) et d’une exception parlante (Rouen), puis mes stratégies d’achat et d’investissement pour 2026, afin de transformer cette fracture en opportunité.

Le constat 2025 en clair: même marché, deux vitesses

• Les maisons bénéficient d’un regain d’appétence durable (espace, jardin, pièces en plus pour le télétravail), et montent rapidement dans de nombreuses agglos.
• Les appartements accusent le coup dans beaucoup de villes moyennes: plus de négociation, délais de vente plus longs, et des acheteurs attentifs aux charges et au DPE.
• Sur le plan national, la reprise est réelle mais mesurée: prix globalement stables (+0,3 à +1% en 2025), transactions en rebond (autour de 910 000 à 930 000 ventes), et taux d’emprunt stabilisés proche de 3–3,25%. Cette moyenne masque cependant de fortes divergences locales.
• Côté locatif, l’offre reste tendue, surtout sur les petites surfaces en métropoles; dans nos villes‑tests, les loyers demeurent globalement stables en fin d’année, un point clé pour bâtir une stratégie d’investissement sereine.

ℹ️ Données de prix et loyers cités ci‑dessous: SeLoger et MeilleursAgents (novembre → décembre 2025).

Trois villes où l’écart se creuse… et une exception

Nancy: envolée des maisons, baisse des appartements

• Achat: maisons +4,9% (2 811 €/m²), appartements −3,9% (2 265 €/m²).
• Location: stabilité remarquable (maisons 14,50 €/m²; appartements 13,90 €/m²).
  Ce que je constate: la maison avec extérieur coche toutes les cases dans la métropole nancéienne. Les appartements deviennent négociables, surtout ceux énergivores ou avec charges élevées.

Mulhouse: même direction, plus contrastée

• Achat: maisons +0,96% (1 886 €/m²), appartements −5,13% (1 166 €/m²).
• Location: légère détente sur les maisons (14,90 €/m²), légère hausse sur les appartements (13,60 €/m²).
  Lecture de terrain: marché très “prix”, idéal pour des achats opportunistes en appartement à rénover (DPE, cuisine/salle de bains), avec un locatif encore dynamique sur les T2/T3 bien placés.

Nantes: les maisons accélèrent, les appartements corrigent

• Achat: maisons +5,2% (4 164 €/m²), appartements −1,7% (3 384 €/m²).
• Écart maisons/apparts désormais ~780 €/m² (contre ~515 €/m² un mois plus tôt).
• Location: loyers stables (apparts 14,80 €/m²; maisons 13,60 €/m²).
  Signal fort: les maisons familiales en 2e couronne, bien desservies, prennent une prime claire. Les appartements non “clé en main” ou mal classés au DPE sont plus discutés.

Rouen (l’exception): les appartements grimpent, les maisons reculent

• Achat: appartements +6,2% (2 605 €/m²), maisons −4,1% (2 819 €/m²).
• Location: stabilité (apparts 14,10 €/m²; maisons 13,70 €/m²).
  Interprétation: attractivité urbaine renforcée et projets d’acheteurs qui arbitrent vers le collectif bien situé. À suivre: l’écart de prix se resserre, ce qui peut relancer certaines typologies.

📌 À retenir

• Maisons: prime d’usage (surface, extérieur), demande diffuse dans les couronnes, peu d’offres qualitatives → pression à la hausse.
• Appartements: arbitrages sur charges/DPE/emplacement; fenêtre de négociation réelle hors hyper‑centre premium.
• Loyers: fin 2025 très stable dans les 4 villes, un socle rassurant pour les investisseurs.

Pourquoi l’écart s’accentue (et pourquoi ça peut durer)

• Télétravail et confort d’usage: une pièce en plus et un jardin restent des critères décisifs, même en période de taux “normaux”.
• DPE et coûts récurrents: en collectif, charges et travaux de copro pèsent; les passoires thermiques réduisent l’appétit (et la capacité d’emprunt, une fois la rénovation intégrée).
• Offre structurellement rare en maisons: le stock de pavillons bien situés et bien notés au DPE est limité → compétition à l’achat.
• Arbitrage urbain fin: dans les métropoles très tendues, les appartements conservent de la traction; dans des villes moyennes, la demande glisse vers l’individuel dès que l’accessibilité s’améliore.
• Financement redevenu lisible: des taux stabilisés autour de 3–3,25% clarifient les budgets et libèrent les projets en maison… tout en durcissant la sélection des appartements “moyens”.

Acheter pour y vivre en 2026: ma feuille de route

• Si vous visez une maison

  • Ciblez la 1re/2e couronne bien desservie et les quartiers avec écoles/commodités: c’est là que la valeur tient, même si le marché se retourne.
  • DPE d’abord: privilégiez C/D (ou E facile à remonter). Anticipez 400–700 €/m² pour une rénovation énergétique sérieuse si besoin.
  • Soyez prêt: financement verrouillé, conditions suspensives propres, visite technique minutieuse (toiture, isolation, fenêtres, chauffage).
  • Négociation: possible sur les biens à travaux “non désirables” (menuiseries, isolation combles), moins sur les perles prêtes à habiter.

• Si vous visez un appartement

  • Visez l’hyper‑proximité (transports, universités, pôles d’emploi), un DPE correct, des charges contenues, et une copro saine (fonds travaux, ravalements récents).
  • Profitez de la fenêtre de négociation: à Nancy/Mulhouse/Nantes, un décrochage de 2 à 5% est défendable sur les biens à remettre au goût du jour.
  • Pensez revente: T2/T3 traversants, extérieurs, étage élevé avec ascenseur, stationnement → valeur refuge.

💡 Astuce
Je demande systématiquement: dernier PV d’AG, prévisionnel de travaux, quote‑part charges, consommation réelle (chauffage), et je fais chiffrer une remise à niveau DPE avant de formuler mon offre.

Investir locatif en 2026: tactiques concrètes

• Stratégie “cash‑flow” en villes à prix accessibles

  • Exemple Mulhouse: à ~1 166 €/m² pour un appart en décembre 2025, un T2 de 45 m² se négocie autour de 52 000 € (hors frais). Avec un loyer médian ~13,60 €/m² (≈ 612 €/mois), le rendement brut théorique peut dépasser 10% après frais d’acquisition, sous réserve de travaux, vacance et fiscalité. À affiner rigoureusement.
  • Visez des T2/T3 proches tram/gare, rénovés énergétiquement, pour limiter vacance et préserver loyer.

• Stratégie “patrimoniale” en métropoles et 1res couronnes

  • À Nantes, les loyers sont stables et la demande solide: ciblez l’emplacement premium, privilégiez la qualité (balcon, stationnement, DPE correct).
  • Objectif: sécurité locative, revente facilitée, valorisation à moyen terme.

• Les maisons à la location: familles et durées longues

  • À Nancy et en périphérie de grandes villes, les maisons bien isolées et proches des écoles attirent des ménages stables, avec moins de rotation et des extérieurs appréciés.
  • Rendement souvent un peu inférieur aux petits appartements, mais gestion simplifiée et usure moindre.

• DPE et calendrier réglementaire

  • Interdiction progressive des passoires: cela pénalise les appartements mal classés… et crée des opportunités pour qui sait rénover.
  • Intégrez un budget travaux réaliste (audit, isolation, ventilation, chauffage) et ciblez au minimum l’étiquette E→D.

• Fiscalité et mode de location

  • Meublé vs nu: arbitrez selon votre ville, vos charges et votre temps de gestion; le meublé peut améliorer le rendement, mais attention aux évolutions fiscales sur les meublés touristiques.
  • Pensez colocation réglementée près des campus/CHU pour lisser la vacance (encore efficace dans plusieurs villes universitaires).

📊 Check‑list “deal” avant d’acheter pour louer

• Tension locative micro‑quartier (temps moyen de mise en location, files de candidats).
• DPE et coût de mise à niveau chiffré par écrit.
• Charges/copro: stabilité et travaux lourds à venir.
• Rendement net après TOUT (frais, PNO, GLI, vacance, entretien, impôts).
• Sortie: revente facilitée (emplacement + qualité intrinsèque).

Tiny houses et alternatives: une carte à jouer

Parce que je parle “maisons” au sens large: si votre budget est contraint, explorez:

• Tiny house ou micro‑maison sur terrain avec réseaux existants (attention PLU et viabilisation).
• Extensions légères (studio de jardin, module bois) pour créer une pièce en plus sans déménager.
• Transformation de dépendances/garages: de vraies valeurs ajoutées à la revente si c’est fait dans les règles.

Ces solutions “agiles” répondent à la quête d’espaces sans exploser le budget, et s’intègrent parfaitement à une stratégie patrimoniale 2026.

Mon plan d’action 90 jours

• Semaine 1–2: boucler le financement (taux, apport, assurance), et fixer une enveloppe travaux réaliste.
• Semaine 3–6: visites ciblées (2 quartiers max), grilles d’évaluation DPE/charges, devis express sur 2 biens “coupables”.
• Semaine 7–9: offre structurée (conditions suspensives, planning de travaux), négociation outillée par chiffres locaux récents.
• Semaine 10–12: sécuriser artisans, planifier travaux, stratégie locative (meublé/nu, GLI, loyer marché validé).

En un mot: la “fracture” 2025 entre maisons et appartements n’est pas un obstacle, c’est un mode d’emploi. Là où les maisons s’envolent, on achète mieux préparé; là où les appartements flanchent, on négocie et on rénove intelligemment. Et à Rouen? On suit la demande et on reste agile.