Passoires thermiques : le jackpot caché de 2026 ?

En 2026, je vois une fenêtre d’opportunité rare pour qui sait chiffrer, négocier et piloter des travaux. Le marché de l’ancien repart fort (921 000 ventes en un an, soit +11 % à fin septembre 2025), les prix se stabilisent… et 40 % des logements vendus restent énergivores (E-F-G). Ajoutez à cela des décotes massives sur les « G » (jusqu’à -25 % pour les maisons par rapport aux D, d’après les notaires) et une réforme du DPE au 1er janvier 2026 qui rebattre les cartes : c’est le moment d’être stratégique.

Je vous montre comment j’achète ces passoires au bon prix, comment je monte un chantier rentable, et où sont, très concrètement, les pièges et les bons coups.

Pourquoi 2026 change tout (et comment en profiter)

• Marché dynamique, délais de vente raccourcis, surtout dans les départements moteurs (Gironde, Haute-Garonne, Rhône, Seine‑et‑Marne).
• 4 ventes sur 10 portent sur des logements E-F-G : un stock important pour négocier et créer de la valeur par les travaux.
• Décotes renforcées sur le DPE: en 2024, les maisons G se vendent en moyenne 25 % sous les D; les appartements G autour de -12 % (écarts plus ou moins marqués selon la ville).
• Réforme DPE 2026: le coefficient de conversion de l’électricité passe à 1,9. Résultat, une partie des logements chauffés à l’électricité sortent de F/G vers E/D sans travaux (plusieurs centaines de milliers concernés).
• Location: interdiction des G depuis 2025, des F en 2028, des E en 2034. Pour louer une passoire, il faut rénover. Pour habiter, on peut arbitrer entre décote à l’achat et maîtrise du budget travaux.

📌 À retenir

• J’achète une passoire pour sa décote, j’organise une rénovation globale, je sors le bien du statut « non louable » (si investissement) et je récupère de la valeur à la revente.
• La réforme DPE 2026 diminue la décote de certains biens électriques: je cible en priorité les passoires au gaz/fioul ou les biens présentant de vrais gisements d’économies (isolation, système de chauffage, ventilation).

Où se niche la valeur ? Repères de prix et écarts observés

• Maisons anciennes D vs G: écart moyen ≈ -25 % en 2024.
• Appartements D vs G: écart moyen ≈ -12 %.
• Dans plusieurs grandes villes, l’écart AB vs F-G est spectaculaire (appartements). Exemple typologique: à Marseille, des logements AB se vendent presque 2x le prix des F-G de surface comparable; écarts importants aussi à Toulon, Grenoble, Perpignan; écarts moindres à Paris/Bordeaux.

💡 Lecture pro
Je valorise un achat « G maison » en ciblant un retour à D ou C: je récupère mécaniquement une partie de la décote, j’améliore le confort et je réduis fortement les charges d’énergie.

Ma stratégie d’achat (et de tri) en 6 critères

1. Énergie et DPE

• Priorité aux chauffages gaz/fioul: la décote persiste après 2026.
• Biens électriques: vérifier s’ils basculent de F/G à E/D avec la réforme; mon levier de négo peut diminuer.

2. Potentiel thermique et « pathologies »

• Combles perdus non isolés, façades simples, menuiseries d’époque = gisement de kWh facile.
• Méfiance: murs humides, planchers bas complexes, ponts thermiques structurels, mitoyenneté défavorable sans isolation par l’extérieur.

3. Typologie et structure

• Maisons 90–120 m²: bouquet de travaux standardisable.
• Appartements en copro: vérifier l’appétit de la copro pour une rénovation globale (ITE, chaufferie, VMC), sinon limiter les objectifs de classe.

4. Localisation et revente

• Zones dynamiques: meilleurs prix de sortie et vacance locative réduite.
• Quartiers en ravalement/ITE programmés: potentiels bonus.

5. Copropriété

• Carnet d’entretien, état du fonds travaux, projets votés, dettes, sinistres.

6. Dossier technique

• DPE, audit énergétique (obligatoire à la vente pour F/G), factures d’énergie sur 24 mois, rapports de chaudière, diagnostics.

Négocier au bon prix: mes leviers concrets

• Interdiction de louer G (déjà en vigueur), F dès 2028: j’intègre ce risque dans mon offre.
• Audit énergétique: j’utilise le scénario de travaux « BBC-compatible » comme base de chiffrage.
• Délais et aléas de chantier: artisanat, disponibilité des matériaux, inflation des coûts.
• Financement: éco-PTZ, MaPrimeRénov’ 2026 plus exigeante (gain de 2 classes pour déclencher les montants d’ampleur), suppression de certains forfaits « par geste » pour F/G en maison.
• Copro: travaux collectifs à venir = charges futures.

Formule d’ancrage rapide
Prix cible = Prix « D » de marché × (1 – décote technique) – Travaux prévisionnels + Aides estimées – Prime de risque (aléas/temps).

Combien coûtent les travaux en 2026 ? Ce que je vise, poste par poste

Objectif type maison 100 m² (G → D/C)

• Isolation des combles R≥7: 2 000 à 5 000 €
• ITE (façades) ou isolation murs intérieurs (ITI): 18 000 à 35 000 €
• Menuiseries performantes: 8 000 à 18 000 €
• Système de chauffage (PAC air/eau ou chaudière performante) + régulation: 12 000 à 20 000 €
• Ventilation (hygro B ou double flux selon configuration): 2 500 à 8 000 €
• Étanchéité à l’air, calfeutrement, équilibrage: 2 000 à 5 000 €
  Enveloppe travaux globale courante: 45 000 à 70 000 € (maison 100 m²), selon départements, accès chantier et états initiaux.

Aides 2026 (points clés à intégrer au plan de financement)

• MaPrimeRénov’ « rénovation d’ampleur »: réservée aux E/F/G, gain ≥ 2 classes; plafonds indicatifs 30 000 € (gain 2 classes) à 40 000 € (gain ≥ 3 classes).
• Fin du « par geste » pour maisons F/G: privilégier un bouquet cohérent plutôt qu’un saupoudrage inefficace.
• CEE: cumulables, variables selon opérations et zones.
• Éco‑PTZ: jusqu’à 50 000 € selon bouquets.
• Copro: MaPrimeRénov’ Copro (≈30–45 % des travaux, plafond ≈25 000 €/logement).

🔎 Bon à savoir
Les plafonds d’aide dépendent de vos revenus, du logement et du gain énergétique réel attesté. Faites chiffrer un audit et une simulation France Rénov’ avant l’offre d’achat: je négocie mieux avec un plan de financement ficelé.

Exemple chiffré (maison 100 m², secteur tendu)

• Prix de marché « D »: 300 000 €
• Décote « G » maison (référence notaires): -25 % → prix cible théorique 225 000 €
• Travaux globaux: 55 000 €
• Aides estimées (MPR + CEE): 25 000 €
• Coût net travaux: 30 000 €
• Coût total projet: 225 000 + 30 000 = 255 000 €
• Valeur de sortie probable si passage à D/C: proche de 300 000 € (à marché constant, hors effet déco/finition)
• Gains énergétiques: 900–1 500 €/an (ordre de grandeur selon énergie/prix).

Ce que je regarde ensuite

• Rendement locatif post‑travaux (loyers de marché, vacance, taxe foncière).
• Sensibilité aux taux: mensualités, capacité d’endettement.
• Patrimonial: liquidité à la revente et profondeur de marché.

ℹ️ Note
Les chiffres varient fortement selon les régions, l’état initial et la copro. L’exemple illustre la logique « décote à l’achat + aides + rénovation globale = création de valeur ». Je refuse l’opération si je ne gagne pas au moins 2 classes DPE sur une maison, 1 à 2 classes sur un appartement (et je justifie avec l’audit).

Investisseur locatif: jouer avec (et non contre) la réglementation

• G: non louable depuis 2025; F: non louable dès 2028; E: 2034.
• Stratégie: acquisition décotée, travaux sous 6–12 mois, nouveau DPE, mise en location.
• 2026, attention au DPE « électrique »: certains biens remontent en D/E sans travaux. Bon pour louer vite, moins de levier à l’achat.
• Financement: je combine éco‑PTZ, MPR d’ampleur, CEE, et j’anticipe la trésorerie (vacance + chantier).
• Cibles « no‑brainer »: petites maisons individuelles très énergivores en zones locatives tendues; copro dynamiques avec projets votés (ITE, chaufferie).

🎯 Astuce
Je fais passer un test d’infiltrométrie (blower door) avant commande des travaux: c’est le meilleur indicateur terrain de la qualité thermique réelle et du potentiel de gain.

Copropriétés: ce qui fait basculer un dossier

• Chaudière collective au gaz vieillissante + façades à refaire = terrain idéal pour MPR Copro et baisse de charges.
• VMC inexistante: opportunité de ventilation hygro B en parties communes.
• Travaux lourds déjà votés? J’intègre le calendrier et les appels de fonds dans mon prix d’achat.
• Assemblée frileuse? Je réduis mes ambitions de gain de classe, ou je change de cible.

Checklist express avant d’acheter une passoire (ma to-do perso)

1. DPE + audit énergétique (obligatoire à la vente pour F/G): scénarios, coûts, classes cibles.
2. Factures d’énergie des 24 derniers mois.
3. Nature du chauffage (élec/gaz/fioul) et incidence de la réforme DPE 2026.
4. Toiture/combles, façades, menuiseries, ventilation: photos, sondages, devis.
5. Copro: PV d’AG, fonds travaux, diagnostics parties communes.
6. Urbanisme: autorisations ITE, ABF, mitoyenneté, limites de propriété.
7. Financement: simulation crédit + éco‑PTZ, pré‑simulation MPR/CEE.
8. Planning artisans: délais réalistes, pénuries éventuelles.
9. Négociation: offre chiffrée avec plan de travaux et aides en annexe.
10. Clauses: condition suspensive d’obtention d’aides/prêts si nécessaire.

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En 2026, l’équation est claire: un marché qui repart, des décotes DPE marquées, des aides recentrées sur la rénovation globale et une réforme du DPE qui crée des « gagnants » et des « perdants ». En ciblant les bons biens, en chiffrant finement et en pilotant un chantier cohérent, on transforme une passoire en atout patrimonial — et c’est là que, personnellement, je fais mes meilleures opérations.